Luật Đất đai năm 2013 (thay thế Luật Đất đai năm 2003) được ban hành có nhiều đổi mới trong quản lý đất đai, nhất là quản lý tài chính về đất đai. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai với nhiều đổi mới trong quản lý đất đai, nhất là quản lý tài chính về đất đai như: mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất; thu hẹp khoảng cách giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thông qua quy định cho nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003 chỉ được thuê đất); thay đổi hình thức giao đất cho thuê đất và thời hạn sử dụng đất theo phân loại đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; bổ sung phương pháp định giá đất là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất… Tiếp đó, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung một số quy định như sau: (i) Các tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; (ii) Quy định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất (chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại); (iii) Công nhận cả giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn trong điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; (iv) Công nhận cả giấy phép xây dựng công trình có thời hạn trong điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.
Theo đó, chính sách về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất đã bao quát quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản và từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế dần tình hình đầu cơ về đất đai, sử dụng lãng phí đất đai, từ đó khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; đảm bảo huy động nguồn thu từ đất đai vào NSNN tại đô thị cao hơn so với nguồn thu đất đai tương tự tại nông thôn. Cụ thể như sau:
Giá đất
Chính sách, pháp luật về giá đất trong thời gian qua đã có nhiều đổi mới, từng bước đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, qua đó tăng thu NSNN từ đất đai. Về giá đất, Chính phủ đã ban hành khung giá đất (Nghị định số 104/2014/NĐ-CP); 63 tỉnh, thành phố đã xây dựng, ban hành và công bố công khai bảng giá đất theo quy định. Bảng giá đất của các địa phương quy định giá đất ở tại đô thị, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất nông nghiệp trên địa bàn. Một số địa phương đã xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất gắn với hồ sơ địa chính. Công tác xác định giá đất cụ thể đã được các tỉnh, thành phố thực hiện theo quy trình chặt chẽ (thông qua hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định trước khi ủy ban nhân dân quyết định giá đất). Việc xác định giá đất đa số được thực hiện qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất nên đã tạo sự khách quan trong công tác định giá đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so với trước đây, tạo ra nguồn thu lớn cho NSNN; đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư.
Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá khởi điểm để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước; cũng như lựa chọn phương pháp xác định giá khởi điểm (theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hay theo 4 phương pháp) đều căn cứ vào giá trị thửa đất khu đất (10 tỷ đồng, 20 tỷ đồng, 30 tỷ đồng). Ngoài ra, pháp luật hiện hành còn quy định trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất - kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, sở tài chính báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm để xác định giá khởi điểm.
Quy trình xác định, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Bộ Tài chính đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành 2 thông tư liên tịch ( Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/7/2016 và Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/7/2016) nhằm quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan (tài nguyên môi trường, tài chính, thuế) trong quá trình thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; cải cách, công khai thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; góp phần thu đúng, đủ, kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói chung và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại đô thị nói riêng vào NSNN.
Chính sách tài chính đất đai đã có những quy định cụ thể để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào NSNN, đảm bảo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả, tránh lãng phí.
Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất nhằm thu hút các thành phần kinh tế theo hướng trọng điểm
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đã có những quy định hạn chế ưu đãi đối với đất đai tại đô thị so với các khu vực khác như: Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (là loại dự án chủ yếu thực hiện tại đô thị); việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện chủ yếu tại những địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn tại vùng nông thôn, vùng núi, hải đảo; không áp dụng tại đô thị; đối với các dự án xã hội hóa sử dụng đất tại nông thôn thì được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê, tại đô thị thì chỉ được miễn tiền thuê đất trong một số năm, tùy thuộc vào điều kiện thực tế của địa phương.
Bên cạnh đó, thực hiện Luật Đầu tư năm 2014, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 cũng bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất theo địa bàn có địa giới hành chính cụ thể. Theo đó, dự án khi đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghệ cao sẽ được miễn tiền thuê đất bằng với dự án đầu tư ở ngoài khu vực thuộc địa bàn cấp huyện có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, cụ thể: 11 năm đối với dự án đầu tư không thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; 15 năm đối với dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; toàn bộ thời gian thuê đất đối với dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư.
Một số khuyến nghị hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai
Mặc dù chính sách tài chính về đất đai ngày một hoàn thiện, tuy nhiên vẫn còn một số vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu, ban hành nhằm hướng tới một chính sách tài chính về đất đai phù hợp hơn, cụ thể:
Giá đất: Khung giá đất cần xây dựng phù hợp với giá thị trường; tiếp tục hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường... Giá đất cần được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 cần được hoàn thiện. Bên cạnh đó cần thống nhất quy định thời điểm tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất.
Giá đất tính thuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất: Việc sử dụng giá đất quy định tại Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ là chưa phản ảnh đúng bản chất giá trị của đất, gây thất thu NSNN, do vậy cần nghiên cứu thu hẹp các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chuyển sang hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai, cũng như phản ánh đúng giá trị của đất biến động hằng năm.
Xóa nợ tiền chậm nộp, tiền phạt: Nghiên cứu hoàn thiện, bổ sung thêm quy định về xóa nợ tiền chậm nộp, tiền phạt đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp bất khả kháng vì lý do khách quan trong điều kiện đủ căn cứ pháp luật nhằm giảm chi phí quản lý hành chính một cách hợp lý.
Chính sách ưu đãi về đất đai: Chính sách, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể các mức ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao. Tuy nhiên, cần xây dựng danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, lĩnh vực khuyến khích đầu tư áp dụng riêng cho khu kinh tế, khu công nghệ cao. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá cụ thể đối với từng lĩnh vực để đưa ra mức ưu đãi phù hợp, vừa đảm bảo tăng cường thu hút đầu tư nhưng cũng vừa đảm bảo được việc tăng cường sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất đối với các lĩnh vực đặc biệt ưu tiên, khuyến khích đầu tư; lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển tổng thể về dài hạn của khu kinh tế, khu công nghệ cao cần được miễn toàn bộ. Đối với các lĩnh vực còn lại, mức ưu đãi cần phải cao hơn nhưng đủ hấp dẫn nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghệ cao thay vì đầu tư ở ngoài các khu này…
Ngoài ra, chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ cần được tiếp tục đổi mới, nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế sẽ bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Theo kinh nghiệm một số nước trên thế giới như Singapore, Indonesia, Philipin…, đối tượng chịu thuế là các tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền trên đất; giá tính thuế cần quy định là giá thị trường để đảm bảo không làm thất thoát nguồn thu NSNN và được đánh giá hằng năm; thuế suất nên theo biểu thuế lũy tiến để đảm bảo công bằng phân phối thu nhập và nên cân nhắc áp dụng ngưỡng giá trị bất động sản chịu thuế, giảm thiểu chi phí hành chính do số thu thấp cũng như tạo nới lỏng gánh nặng thuế cho những người nghèo. Cơ chế cần được áp dụng phù hợp để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng các địa phương.
Theo Cổng thông tin điện tử - Bộ Tài chính
Ban Biên tập VVFC (Tiền thân là Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính).
