Ế hàng nghìn căn
Condotel đã từng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nó như kênh đầu tư hấp dẫn khi cả chủ đầu tư và người mua cùng có lợi. Để kích thích người mua, các chủ đầu tư vẽ ra viễn tưởng về tương lai phát triển. Sau ồ ạt như cơn mưa rào, nay phân khúc này rơi vào một cuộc khủng hoảng, trầm lắng và tháo chạy.
Thực tế từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển bất động sản du lịch khi du lịch tăng trưởng mạnh. Các dự án bất động sản du lịch được mở bán tại các thành phố lớn, các khu vực ven biển, miền núi, hải đảo như Hà Nội, TP.HCM, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt,...
| Nhiều dự án lên tới hàng nghìn căn |
Số lượng căn hộ “khủng” lên tới vài nghìn căn hộ, thậm chí có dự án lên tới 10.000 căn. Những loại căn hộ lai giữa khách sạn và nhà ở đi kèm như vậy thường không có thương hiệu quản lý khách sạn nào, chủ đầu tư tự vận hành.
Trong khi đó, diện tích khá nhỏ, thiếu nhiều tiện ích đã vô tình làm cho chính người đi thuê những căn hộ này để nghỉ dưỡng thường không có ý định quay trở lại lần hai, dù giá có rẻ. Tỷ lệ cho thuê thấp, lợi nhuận, chủ đầu tư không có tiền chia lại cho nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư sử dụng condotel như một kênh để huy động phát triển dự án trong khi nguồn tài chính có hạn. Điều này cũng tạo rủi ro rất lớn khiến dự án khó có thể thành công.
Một điểm nghẽn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nữa là tính pháp lý cho condotel. Đây là những vấn đề xảy ra những năm vừa qua. Thực tế đã có nhiều hội thảo, bàn tròn của các cơ quan góp ý để condotel có tính pháp lý rõ ràng, theo hướng phù hợp hơn, có thể 50 năm, có thể vĩnh viễn.
Ông Luis Mesquita de Melo, Asian Coast Development Ltd. lấy dẫn chứng, như chuỗi Marriott khi tới Macao đã phát triển mô hình rất hay là “Câu lạc bộ kỳ nghỉ”, mua điểm dưới dạng hội viên để ở khách sạn và nhà ở trên toàn cầu thuộc Marriott.
Tuy nhiên, Macao lúc đó không có khung pháp lý nào, cuối cùng Marriott thất bại và rời khỏi Macao. Theo ông, condotel cũng chỉ là một trong rất nhiều mô hình thôi, tương tự như time sharing, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành.
Cam kết lợi nhuận ảo
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Kai Marcus Schroter, Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management (HTM), thẳng thắn nhìn nhận: sở dĩ condotel “nóng” là bởi nhiều người còn chưa thực sự hiểu rõ về điểm này. Về cơ bản, condotel là một mô hình bất động sản tạo dòng tiền tốt, nhưng lợi nhuận 10-15%/năm chỉ là con số mang tính quảng bá, và chưa thực sự khả thi.
| Nhiều tranh chấp dự án đã xảy ra |
Ông cho rằng, mô hình condotel chỉ thực sự hoạt động hiệu quả khi đó là điểm du lịch hấp dẫn, khiến khách du lịch liên tục quay lại nhiều lần, trong nhiều năm liền.
“Mô hình condotel ở California mất hàng thế kỉ mới được khẳng định. Tại Thái Lan, người ta mất trên 20 năm. Trong khi ở Việt Nam, tôi chưa thấy khách du lịch nào quay lại đây 20 năm liên tiếp. Do đó, quan điểm của tôi là Việt Nam chưa thực sự phù hợp với condotel”, ông Kai Marcus Schroter nhận định.
Ông Adam Bury, Phó chủ tịch cấp cao, JLL Hotels & Hospitality Group, dẫn chứng, tại dự án ở Đà Nẵng, condotel rất thành công khi bán được sản phẩm mà không cần cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận. Nó cho thấy, không phải toàn bộ thị trường condotel đình trệ lại mà nó phụ thuộc vào từng dự án.
Ở mặt ngược lại, nếu nhà đầu tư vay vốn để phát triển condotel có thể rơi vào rủi ro không đủ tài chính để hoàn thành. Giả sử có dự án condotel có 100 nghìn căn hộ mà chỉ bán được 25 nghìn căn, họ sẽ không thể có đủ tiền để triển khai tiếp.
Mô hình condotel rất khó thành công với nhà đầu tư tiềm lực tài chính kém. Họ phải vật lộn tài chính và chậm tiến độ. Tại Thái Lan và Bali, các quốc gia này đã từng trải qua nỗi đau condotel trên bờ biển của mình, Việt Nam cũng vậy.
“Tôi có cơ hội tham gia khá nhiều hội thảo đầu tư tại Việt Nam. Tại đây, người ta kêu gọi rất nhiều các dự án casino, trường đua, thể thao,... Nghe thì thú vị, nhưng khi nhìn vào quy hoạch tổng thể thì lại rời rạc. Tôi tin rằng, việc kêu gọi đầu tư này là một động thái tốt. Nhưng để đi vào thực tế, Việt Nam cần cân nhắc tính khả thi. Tỷ lệ 90% các dự án đầu tư được kêu gọi thiếu tính khả thi là điều rất đáng suy ngẫm”, ông Kai Marcus Schroter đánh giá.
Theo Duy Anh - www.vietnamnet.vn
Ban Biên tập Định giá VVFC (Tiền thân là Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính).
